《中华人民共和国契税法》第四条划定 ，契税的计税依据为土地使用权出让、出售 ，衡宇生意 ，为土地、衡宇权属转移条约确定的成交价钱 ，包括应交付的钱币以及实物、其他经济利益对应的价款 。另据《财务部 税务总局关于贯彻实验契税法若做事项执行口径的通告》（财务部税务总局通告2021年第23号）第二条第（五）项划定：“土地使用权出让的 ，计税依据包括土地出让金、土地赔偿费、安顿津贴费、地上附着物和青苗赔偿费、征收赔偿费、都会基础设施配套费、实物配建衡宇等应交付的钱币以及实物、其他经济利益对应的价款 。”房地产企业“实物配建衡宇”许多 ，如公共配套设施用房、人防、拆迁安顿房、强制配建的公租房以及“竞配”房等 。本文就房地产企业“实物配建衡宇”是否缴纳契税以及契税征管问题举行探讨 。
一、“实物配建衡宇”是否缴纳契税 。“实物配建衡宇”是否缴纳契税应当区分以下五种差别情形：
1.公共配套设施 。公共配套设施主要指的建成后要移交政府相关部分或建成后属于全体业主所有的公共配套设施 ，包括房地产开发企业开发制作的与整理项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车 。猓⑽镆抵卫沓『稀⒈涞缯尽⑷攘φ尽⑺А⑽奶宄」荨⒀！⒂锥啊⑼卸⒁皆骸⒂实缤ㄑ兜裙采枋 。虽然新老契税划定中 ，实物配建都需要作为土地使用权出让成交价钱缴纳契税 ，但此类公共配套设施是全体业主享有 ，房价中已包括公共配套设施的本钱因素 ，因此 ，一样平常不被以为是应缴纳契税的配建实物 ，不以为此类公共配套设施与取得土地本钱有关 ，税收处置惩罚上不计入土地征用及拆迁赔偿费 。
2.配建人防 。凭证《规范防逍遥下室易地建设收费的划定》划定 ，“所有民用修建项目均要按划定同步建设防逍遥下室” ，确因地质、地形、施工等客观条件限制 ，不可修建防逍遥下室的 ，建设单位必需报经人民防空主管部分批准；经批准不修建的 ，建设单位应当凭证国家和省划定的标准向人民防空主管部分缴纳人民防空工程易地建设费 ，由人民防空主管部分统一组织易地修建 。契税法和23号通告对契税计税依据的基来源则是以成交价为基来源则确定的 。23号通告对土地出让的成交价接纳了枚举的方法举行分类归纳综合 ，对“土地出让金、土地赔偿费、安顿津贴费、地上附着物和青苗赔偿费、征收赔偿费、都会基础设施配套费、实物配建衡宇”是属于正枚举 ，但不包括“人防费易地建设费” 。“人防异地建设费”是在不可修建防逍遥下室的情形下才经批准缴纳的 ，在具备建设防逍遥下室的情形下是不需缴纳的 ，因此这就有了谜底 ，那么在具备建设防逍遥下室的情形下 ，就不保存缴纳“人防异地建设费” ，建设防逍遥下室跟是否受让土地没有有一定关系 ，因此 ，该建设也就不组成土地生意对价建设的一定内容了 。以是 ，现实建设了防逍遥下室的情形下 ，就不保存缴纳契税的依据 ，据此推理 ，“人防异地建设费”只不过是钱币化了的“防逍遥下室建设” ，不属于受让土地生意价钱建设的一定价钱因素 ，也就不组成受让土地成交价的一定组成部分；另外 ，人防是“谁投资谁收益”的原则 ，人防投资收益仍归开发商所有 ，也不属于无偿配建性子 ，因此人防本钱就不可作为盘算契税征收的依据 。
3.拆迁安顿房 。实物还建是“毛地”出让时代的历史产品 ，拆迁还建房应计入契税计税依据这个很容易明确：拆迁赔偿一样平常包括钱币赔偿和实物赔偿 ，钱币赔偿价值一样平常是由按被征收衡宇类似房地产的市场价钱评估确定 ，以实物赔偿也是赔偿的一种形式 ，相当于以钱币赔偿、再以钱币赔偿购置开发的商品房两笔营业 。以是 ，在确认契税计税依据时 ，岂论是钱币赔偿 ，照旧实物赔偿 ，都是为取得土地支付的价钱 ，应并入契税计税依据 。只不过在实物赔偿时 ，怎样将实物赔偿应当折合成钱币赔偿 ，即实物还建衡宇的价钱怎样确定？实物赔偿应当以签署条约时被拆迁衡宇与还建衡宇为对价关系 ，因此 ，应当凭证协议签署时同类衡宇的市场价钱确认 ，而不可凭证实物交割时同类衡宇的市场价钱确定 。如湖北省划定：关于房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房 ，应以每套还建房为单位 ，划分盘算缴纳增值税：(1)房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房 ，现实面积大于拆迁还建协议约定的面积的 ，应以现实收取的凌驾部分面积的平均单价作为还建衡宇的计税价钱 。(2)房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房 ，现实面积与拆迁还建协议约定的面积相同的 ，以同楼层相同或者类似衡宇的平均单价作为计税价钱 。(3)房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房 ，现实面积小于拆迁还建协议约定的面积的 ，以房地产开发企业向被拆迁业主现实退还的缺乏部分面积的平均单价作为还建衡宇的计税价钱 。(4)还建衡宇的计税价钱不得低于衡宇的本钱价钱 。实物还建衡宇销售收入与拆迁赔偿本钱为对价关系 ，关于实物还建衡宇一方面凭证协议签署时同类衡宇的市场价钱确认销售不动产收入 ，另一方面确认拆迁本钱 。关于涉及补价：房地产企业收到补价 ，响应冲减拆迁本钱；支付补价增添拆迁本钱 。
4.强制配建的公租房 。2011年以来 ，从中央到地方明确了在商品房建设历程中将配建包管性住房作为拿地的前置条件、准入的强制手段 。国家和地方政府可凭证外地住房包管需求 ，制订商品房项目配建公租房的比例和标准 。也有的地方不实验实物配建公租房 ，由受让人按宗地出让住宅部分起始价的一定比例缴纳集中配建公租房建设资金 。关于房地产企业缴纳集中配建公租房建设资金应当并入契税计税依据 。关于实物配建的公租房：若是房地产企业无论在项目内照旧项目外为政府代建衡宇 ，配建的公租房初始产权即为政府住房治理中心 ，则房地企业为政府代建衡宇支付的建安本钱必需作为契税依据 ，缴纳契税 ，若是政府支付一定的赔偿 ，则应冲减土地本钱 ，响应镌汰契税计税依据；若是房地产企业无论在项目内照旧项目外为政府代建衡宇 ，以房地产企业为立项、审批主体 ，衡宇移交时 ，政府以一定金额回购（实践中有可能是即是或低于建安本钱价） ，意味着房地产企业在拿地时 ，土地挂牌价中已包括了公租房的土地价款 ，政府正常征收 ，因此不缴纳契税 。
5.“竞配”人才住房、公租房、包管性住房和商业用房等修建物 。“竞配”计入土地本钱也容易让人明确 ，“限地价、竞配建”模式下非回迁安顿的实物配建中 ，土地出让至开发企业名下 ，配建完成后产权由开发企业无偿移交给政府相关部分 ，其爆发的本钱实质上是为取得土地的价钱 ，应确以为取得土地使用权的本钱 ，应按企业的建设本钱并入成交价钱并入契税计税依据盘算缴纳契税 。
二、“实物配建衡宇”缴纳契税征管保存的问题 。在实操中 ，一样平常通过“招拍挂”取得的土地 ，在治理土地产权过户手续时 ，税务机关通常时凭证土地拍卖价钱征收契税 。由于“实物配建衡宇”为事后爆发 ，治理产权时 ，税务机关无法确定本钱 ，但事后又不保存治理产权 ，怎样确认契税缴纳时间？凭证契税规则定：契税缴纳时间为在依法治理土地、衡宇权属挂号手续前申报缴纳契税 。另据《财务部 税务总局关于贯彻实验契税法若做事项执行口径的通告》(财务部 税务总局通告2021年第23号)的划定：(一)因人民法院、仲裁委员会的生效执法文书或者监察机关出具的监察文书等爆发土地、衡宇权属转移的 ，纳税义务爆发时间为执法文书等生效当日 。(二)因改变土地、衡宇用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的 ，纳税义务爆发时间为改变有关土地、衡宇用途等情形确当日 。(三)因改变土地性子、容积率等土地使用条件需补缴土地出让价款 ，应当缴纳契税的 ，纳税义务爆发时间为改变土地使用条件当日 。爆发上述情形 ，按划定不再需要治理土地、衡宇权属挂号的 ，纳税人应自纳税义务爆发之日起90日内申报缴纳契税 。“实物配建衡宇”显然不属于上述枚举的三种情形的恣意情形 ，因此 ，“实物配建衡宇”应当是在治理土地权属挂号手续前申报缴纳契税 。由此带来未实时缴纳契税的责任划分问题 。
房地产企业“招拍挂”取得的土地 ，在治理产权挂号是“先税后证” ，即治理产权前 ，必需先在税务机关依法缴纳契税后才华治理产权挂号 。以是 ，在治理产权挂号前 ，是否缴纳契税、缴纳几多契税是由税务机关把关 。但在实操中 ，“实物配建衡宇”的本钱无法确定 ，以是在产权挂号时 ，税务机关往往并未将“实物配建衡宇”的本钱并入契税计税依据 ，导致税务机关“把关”时少盘算了契税 ，其责任完全是在于税务机关 ，凭证《中华人民共和国税收征收治理法》第五十二条划定 ，因税务机关的责任 ，致使纳税人未缴或者少缴税款的 ，税务机关在三年内可以要求纳税人、扣缴义务人补缴税款 ，可是不得加收滞纳金 。
基于此 ，笔者建议在“先税后证”的环节 ，税务机关应当凭证土地出让协议 ，关于应计入契税计税依据“实物配建衡宇”应当审定本钱 ，在产权过户环节一并并入契税计税依据征收契税 ，以免“丢了篙子去撵船” ，同时也有用的规避了税务执法上的危害 。
作者：众赢国际（武汉）税务师事务所合资人 纪宏奎
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