凭证《土地增值税暂行条例》，纳税人制作通俗标准住宅出售，增值额未凌驾扣除项目金额20％的可以免征土地增值税。那么纳税人是否可以放弃享受免税优惠呢 ？
一、案例剖析
我们先通过一个简朴的案例剖析一下，在此种情形下，纳税人会选择不享受通俗住宅免征土地增值税优惠，将“通俗住宅”合并计入“非通俗住宅”或“其他类型房地产”中。
假设A公司开发住宅项目，其中通俗住宅转让房地产收入1亿元，对应可扣除项目本钱总额0.95亿元；非通俗住宅转让房地产收入2.5亿元，对应可扣除项目本钱总额1.2亿元。
若是通俗住宅与非通俗住宅划分盘算应缴的土地增值税，合计缴纳土地增值税4700万元（盘算历程如表一），通俗住宅增值额未凌驾扣除项目金额20％，享受了免税；若是通俗住宅与非通俗住宅合并盘算，合计缴纳土地增值税4325万元（盘算历程如表二） ？杉笳咭俳赡伤翱375万元。
二、政策剖析
那么纳税人是否可以放弃享受免税优惠呢 ？我们先对财务部、国家税务总局相关文件举行一下梳理。
三、争议焦点
现在实务中各地政策成两级分解的看法。一种看法以为，免税是一种选择权，可以放弃，放弃后合并至其他业态举行盘算，如以下枚举地区：
另一种看法以为，通俗住宅类型是强制分类的一种业态，必需举行单独区分，单独盘算土地增值税，没有选择权，如以下枚举地区：
四、总结剖析
1、从法理来看，免税优惠应该是纳税人享受的一种权力，《中华人民共和国税收征收治理法（2015年修订版）》第八条也明确“纳税人依法享有申请减税、免税、退税的权力”，纳税人应可以自行决议是否享受免税。
2、没有出台明确文件的地方，大都不允许合并盘算，缘故原由是依据国税发[2006]187号 “开发项目中同时包括通俗住宅和非通俗住宅的，应划分盘算增值额”，该条款中的“应”字被解读为必需。笔者以为着实该条款强调的分类，正是为了效劳于免税政策的，若是享受通俗住宅免税政策就应该划分盘算。
着实我们从业态分类的演变也可以看出，最早泛起业态分类的文件是财税字[1995]48号（前文已列示条款内容），该文件的目的就是为了强调若是享受通俗住宅免税，那么通俗住宅就应与其他房地产举行区分，从而泛起了业态分类（二分法），这应该是业态分类的初志。后部分地区凭证国税发[2006]187号，出台了三分法，甚至四分法。现在凭证税总发[2015]114号和税总函[2016]309号修订的申报表，表中列示了三种业态分类：通俗住宅 、非通俗住宅、其他类型房地产，但部分地区仍然沿用二分法。
土地增值税整理应该是项目的整理，泛起业态的分类正是效劳于免税的实验，而不应是一种强制，这是业态分类的基础起点。
3、从最新的《中华人民共和领土地增值税法（征求意见稿）》中，通俗住宅的减免权力下放至省、自治区、直辖市人民政府，因此这正是一个契机，各省政府在出台免税政策时，应进一步明确免税政策怎样享受 ？是否可以放弃 ？放弃有什么条件 ？放弃后怎样盘算 ？纳税人应一连关注政谋划态。
作者：众赢国际（浙江）税务师事务所高级司理 于佳
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